Responsabilidade do locatário por danos estruturais: até onde vai o dever de reparar?

Um dos pontos que mais geram conflito ao término de um contrato de locação é a cobrança por danos no imóvel. É comum o locador ou a imobiliária alegarem que o inquilino deve arcar com reparos, pintura ou até reconstruções, mas nem sempre essa responsabilidade é realmente do locatário. Entender até onde vai o dever de reparar é fundamental para evitar cobranças indevidas e desgastes desnecessários.

A regra geral está prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991): o locatário deve zelar pela conservação do imóvel e devolvê-lo, ao final do contrato, no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do uso normal. Isso significa que pequenos desgastes do tempo, como o amarelamento da pintura, marcas naturais de móveis ou pequenas trincas, não caracterizam descuido, mas sim o uso ordinário da propriedade.

Por outro lado, o locatário não responde por danos estruturais que decorrem de vícios construtivos, problemas de fundação, infiltrações provenientes da rede hidráulica embutida, mofo causado por impermeabilização inadequada, falhas elétricas internas ou qualquer outro defeito que tenha origem anterior à locação. Nesses casos, a responsabilidade é do proprietário, que deve garantir ao inquilino o uso seguro e adequado do imóvel.

Situações como desabamento de muro, rachaduras nas paredes ou infiltrações em lajes e telhados são exemplos típicos de vícios estruturais. Mesmo que se manifestem durante a locação, o locatário não tem o dever de consertá-los, desde que não tenham sido causados por mau uso. Aliás, o ideal é que esses problemas sejam imediatamente comunicados à imobiliária ou ao locador, para registro e eventual vistoria técnica, o que protege o inquilino de futuras acusações injustas.

Outro ponto importante é que a pintura do imóvel não pode ser exigida de forma automática. Se o desgaste é apenas resultado do tempo e não há danos específicos causados pelo inquilino, a obrigação de pintar novamente recai sobre o locador. Essa exigência só é válida quando há cláusula contratual expressa e quando o estado da pintura se deteriorou por uso inadequado.

Em resumo, o dever de reparar do locatário vai até o limite do uso responsável. Ele deve conservar o imóvel, evitar danos, comunicar problemas e devolver o bem em condições compatíveis com o tempo de uso. Mas não deve, nem pode ser compelido, a responder por falhas estruturais, vícios ocultos ou problemas que decorrem da própria construção.

A boa prática é que locador e locatário mantenham um diálogo transparente e documentem tudo, especialmente por meio de vistorias de entrada e saída bem detalhadas. Assim, cada parte cumpre seu papel e se evita que o encerramento da locação se transforme em um verdadeiro litígio.